Häufig wünschen die Vertragsparteien eine längerfristige Bindung im Mietverhältnis, gerade dann, wenn erhebliche Investitionen in das Objekt getätigt werden sollen. Die Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit (Zeitmietvertrag) kommt daher vorrangig im Gewerberaummietrecht in Betracht.
Für einen wirksamen Zeitmietvertrag ist allerdings bei Verträgen, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, unbedingt das Schriftformerfordernis einzuhalten, anderenfalls besteht für einen vertragsunwilligen Vertragspartner die Möglichkeit, über die verletzte Schriftform aus dem langfristig bindenden Vertrag auszusteigen. Rechtsfolge der verletzten Schriftform ist nicht die Nichtigkeit des Vertrags; vielmehr gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was zur Folge hat, dass es jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.
Diese vorzeitige Beendigung des Vertrags kann für die andere Partei dramatische Folgen haben: Für den Mieter, der im Vertrauen auf das langfristige Mietverhältnis an diesem Standort seinen Kundenstamm aufgebaut hat, aber auch für den Vermieter, der alleine auf diesen Mieter zugeschnittene, kostenträchtige Umbauten im Objekt vorgenommen hat. Hintergrund des strengen Formerfordernisses ist der Schutz eines eventuell späteren Grundstückserwerbers. Dieser tritt nach den gesetzlichen Vorschriften vermieterseits in ein bestehendes Mietverhältnis ein, und hat nur durch den Einblick in den Mietvertrag die Möglichkeit, sich Kenntnis über den Inhalt der Vereinbarungen und insbesondere der übernommenen Pflichten zu verschaffen. Steht diese Informationsmöglichkeit nicht zur Verfügung, soll er sich kurzfristig aus dem Mietverhältnis lösen können.
Die Anforderungen, die an das Schriftformerfordernis gestellt werden, sind ausgesprochen groß und für einen juristischen Laien kaum überschaubar: Die Parteien müssen nicht nur die Unterschriften unter die Urkunde setzen, eine eventuelle Vertretung durch Aufnahme eines Zusatzes erkennbar machen und den wesentlichen Vertragsinhalt dokumentieren.
Vor allen Dingen aber muss die sogenannte Einheitlichkeit der Urkunde gewahrt sein, d.h. es darf keine Aufsplittung in mehrere separate Teile erfolgen, was in Bezug auf Anlagen oder Vertragsnachträge eine der häufigsten Fehlerquellen ist. Während hierfür früher sogar eine körperlich feste Verbindung der Anlagen und Nachträge, beispielsweise durch Heften oder Klammern verlangt wurde, reicht nach der jüngeren Rechtsprechung eine fortlaufende Seitenpaginierung, eine durchlaufende Nummerierung der Bestimmungen, eine einheitliche grafische Gestaltung oder das Vorliegen vergleichbarer Merkmale aus, die eine nachweisbare, gedankliche Einheit deutlich erkennen lassen.
Dennoch kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass Nachträge, beispielsweise die Vereinbarung höherer oder niedrigerer Mieten oder die Anmietung weiterer Flächen nicht dem Erfordernis der Einheitlichkeit der Urkunde entsprechend abgefasst werden und somit den ursprünglich formwirksam geschlossenen Zeitmietvertrag formunwirksam machen.
Die Vertragsparteien sollten daher immer sehr genau auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses, und zwar sowohl bei Vertragsabschluss, aber auch bei späteren Vertragsänderungen achten, wenn sie die einschneidenden Konsequenzen einer ungewollten, vorzeitigen Vertragsbeendigung vermeiden wollen. Ist der Vertrag von Anfang an formunwirksam oder später formunwirksam geworden, stehen unter Umständen Heilungsmöglichkeiten zur Verfügung, um diesen Mangel schnellstmöglich zu beheben. Schließlich kann die Berufung auf den Formverstoß durch die kündigende Partei auch treuwidrig und rechtsmissbräuchlich sein, gerade dann, wenn alleine diese Partei durch die Vertragsänderung begünstigt wurde.
Eine anwaltliche Beratung ist aufgrund der Vielschichtigkeit der Probleme, die das Schriftformerfordernis mit sich bringt, vor dem Abschluss oder einer späteren Änderung von Zeitmietverträgen grundsätzlich zu empfehlen.
Dieser Fachbeitrag wurde von Silke Stremmel, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, geschrieben und erstmalig in der Neuen Osnabrücker Zeitung (NOZ) am 28.03.2012 veröffentlicht.